Променлива или краткосрочна фиксирана ипотека? Където експертите виждат „сладкото място“

В канадското ипотечно пространство вече се наблюдава спад на някои лихвени проценти към пролетния пазар, въпреки че все още няма ясна индикация от Bank of Canada, че намаленията на лихвените проценти са неизбежни.

Експерти, които говориха с Global News, казват, че въпреки че ипотеките с променлив лихвен процент остават по-скъпият вариант днес, това е „добра среда“ да се обмисли продуктът за купувачи на жилища и рефинансиращи лица, които се чувстват комфортно с малко повече риск.

Джеймс Леърд, съизпълнителен директор на Ratehub.ca, казва, че е по-добър пазар за получаване на ипотека днес, отколкото миналата есен, когато лихвите достигнаха своя връх.

Предлаганите фиксирани ипотеки са намалели до степен, в която около три - или петгодишни срокове носят лихви под пет процента. Някои купувачи на жилища могат да си осигурят осигурен петгодишен ипотечен лихвен процент до 4,79 процента, според обобщения списък на предлаганите лихви на Ratehub.

Фиксираните ипотечни лихвени проценти са обвързани с пазара на облигации в Канада, където доходността се повишава или спад в зависимост от пазарните очаквания за намаляване на лихвените проценти от Bank of Canada.

„Има много оптимизъм относно намаляването на лихвените проценти в даден момент тази година“, казва Лейрд.

Банката от служителите на Канада мълчат кога лихвените проценти могат да започнат да намаляват след най-агресивния цикъл на затягане в историята на централната банка. Въпреки това повечето икономисти планират намаляването на лихвените проценти да започне в края на пролетта или началото на лятото, в зависимост от развитието на инфлацията и други икономически данни.

Тиф Маклем, управителят на Bank of Canada, предупреди наскоро, че дори когато лихвите започнат да падат, те няма да се понижат с темпото, с което са се повишили, и е малко вероятно да се върнат към най-ниските си нива от ерата на пандемията.

Каква е разликата между фиксирани и променливи?

Неотдавнашният спад на лихвените проценти по ипотечните кредити, съчетан с очакванията, че тези лихвени проценти ще паднат още повече, прави избора между фиксирана и променлива опция още по-труден в момента.

Фиксираните лихвени проценти по ипотечните кредити вижте, че месечните плащания на собственика на жилище и свързаният с тях лихвен процент остават стабилни през целия срок.

Ипотеката с променлива или регулируема лихва е точно това – променлива. Договореният лихвен процент се покачва и пада в съответствие с решенията на Банката на Канада, според които собственикът на жилище може да плаща повече или по-малко в зависимост от действията на централната банка.

Съществуващите притежатели на променлива лихва знаят тази реалност доста след като Банката на Канада повиши референтния си лихвен процент с почти пет процентни пункта през последните две години.

Променливите ипотеки бяха популярни по време на пандемията от COVID-19, тъй като предлагаха най-ниската налична лихва по време на покупката на повечето пазари, въпреки че този лихвен процент се повиши драстично на фона на цикъла на затягане.

Някои собственици на жилища имат заем с променлив лихвен процент с плаващи плащания, което означава, че техните месечни ипотечни сметки незабавно се покачват или спадат в съответствие с Bank of решения на Канада. При другия вид ипотека с променлива лихва процентът на амортизация се променя, но плащанията остават статични, удължавайки или съкращавайки времето, през което заемът се изплаща в зависимост от това как се променя лихвеният процент.

Има ограничения за това колко време могат да продължат амортизациите, преди собственикът на жилище да трябва да предприеме действия, но тези срокове се нулират до договорената продължителност при подновяване.

Crunching the числа при фиксирана спрямо променлива

За канадците, които обсъждат между променлива ипотека с плаващи плащания или фиксирана лихва, трябва да вземат предвид няколко важни съображения, казва Ейтан Пински, базиран във Ванкувър ипотечен експерт.

В момента ипотеките с променлив лихвен процент са най-скъпият вариант. Пински казва, че повечето променливи лихвени проценти, които се предлагат днес, са около 6,1-6,5 процента.

Той казва, че това, което канадците на жилищния пазар трябва да обмислят тази пролет, е дали Канадската централна банка вероятно ще намали лихвения си процент достатъчно, за да може опцията с променлив лихвен процент да се окаже под техните фиксирани колеги в течение на срока.

Според неговите изчисления Банката на Канада вероятно ще трябва да намали с около два процентни пункта през следващите три години за собственик на жилище, за да спести пари, преминавайки към променлива вместо фиксирана през този период от време.

Някой с ипотека с променлива лихва, започваща от 6,1 процента, ще завърши с ефективна лихва от 4,1 процента до този момент, докато фиксиран лихвен процент се задържа стабилно около 4,99 процента в този пример.

Математиката може да се получи, но Пински отбелязва, че зависи от това Банката на Канада да намали лихвения си процент до 3,0 процента до 2027 г. Докато това намаление не е странно, той казва, че има много инфлационни рискове, които биха могли да повлияят на курса на централната банка.

„Много неща могат да се случат за три години“, казва той.

Лейрд казва, че е „добра среда“ да се обмисли ипотека с променлив лихвен процент, тъй като шансовете за ново увеличение на лихвения процент от Банката на Канада през този цикъл са малки в този момент.

Но все пак е „по-рисково предложение“, за да вземе променлива ипотека вместо фиксирана, казва той.

Друго световно събитие, което стимулира инфлацията, като нахлуването на Русия в Украйна преди две години, може да повлияе на настоящите прогнози за интереса на Канадската банка цикъл на лихвените проценти, казва той.

Тъй като рискът от по-нататъшни повишения на лихвените проценти никога не е нулев, Лейрд казва, че канадците, които разчитат на съкращения, за да накарат математиката да работи по тяхната променлива ипотека, трябва да имат някакъв буфер в бюджета, ако месечният им плащанията остават високи през срока – или дори се повишават.

„Променливите (ипотеки) наистина изискват известна степен на финансова гъвкавост и известен комфорт с по-висок рисков профил“, казва той.

Поради тази причина Лейрд казва, че някои собственици на жилища, които вярват, че лихвените проценти ще паднат през следващите месеци, все още избират петгодишни ипотеки с фиксиран лихвен процент – най-евтините опции на пазара днес – за да могат да спестят повече предварително.

Но Пински казва, че повечето от клиентите, с които работи, в момента избират тригодишна фиксирана лихва, която предлага малко по-висока лихва от петгодишната опция, но с обещание за по-ранно подновяване, когато цената на заема може да бъде дори по-ниска.

Едногодишните и двугодишните фиксирани ипотеки предлагат подобни обещания, но обикновено се предлагат на много по-високи проценти от тригодишната опция, която според Пински им дава по-малка стойност в момента от променливите.

„Сладкото място наистина е тригодишният фиксиран срок“, казва той.

Променливите ипотеки предлагат повече гъвкавост

Това е не всичко обаче се отнася до месечното плащане и експертите отбелязват, че има области, в които променливият лихвен процент се оказва вариант с по-нисък риск от фиксирания модел.

Собственици на жилища, които смятат, че има голям шанс да продадат дома си или по друг начин разтрогнат съществуващата си ипотека може да помислят за разликите в неустойките между фиксираните и променливите ипотеки.

Развалянето на ипотека с променлива лихва обикновено ще струва на собственика на жилище еквивалента на тримесечни лихвени плащания по техния заем.

Сункциите за нарушаване на ипотека с фиксиран лихвен процент могат да бъдат по-скъпи в зависимост от това колко време е останал на собственика на жилище от срока на ипотеката си и относителната разлика между техния договорен лихвен процент и ставките на днешния пазар.

Ако пазарните лихви паднат според очакванията и собственик на жилище трябва да прекрати ипотеката си след година, санкциите могат да бъдат по-големи, тъй като заемодателят обикновено ще начисли такса въз основа на разликата между двете ставки.

Когато лихвените проценти са по-ниски от лихвите по договора, когато собственикът на жилище развали ипотеката си, тогава „наказанията могат да излязат извън контрол“, казва Леърд.

Пински добавя, че собственикът на жилище може също очакват да платят повече, ако прекъснат фиксираната си ипотека с по-дълъг оставащ период от време за сделката, което е точка в полза на вземането на по-краткосрочни фиксирани лихви над популярния петгодишен срок.

За всеки, който смята, че може да прекъсне ипотеката си по всяко време през следващите години, той казва, че е добра идея да обсъди тази възможност с брокер или друг професионалист по ипотечните кредити, за да могат да предложат продукти, които могат да ограничат възможните разходи.

Собствениците на жилища с променлив лихвен процент също имат опцията да заключат лихвения си процент във фиксиран продукт във всеки момент от срока си без такса, добавя Пински, което може да осигури изход на тези, които са уморени от влакчето на лихвените проценти .

Дори ако променливият лихвен процент има смисъл от финансова гледна точка, Пински казва, че не всеки собственик на жилище ще иска да „харчи умствена енергия“, проверявайки решенията на Банката на Канада за лихвените проценти и тревожейки се за това как техните плащания или лихвен процент ще промяна.

Това е „конкретно решение за домакинство“, което взема предвид бюджета, риска и промените в начина на живот, които могат да възникнат в хода на ипотеката, казва той.

„Няма един отговор за това.“

Последвайте ни в